从2007年的疯狂哄抢争当地王到2008年的无人问津争退地王，一幅土地的命运折射出国内房地产市场的跌宕起伏。

10月16日，曾经无限风光高价“出嫁”却又惨遭退地的上海长风“普陀地王”重新上市，一家名为上海赢华房地产开发有限公司的企业以76413.2万元的拍卖底价获得土地。

令众人大跌眼镜的是，工商资料显示，上海赢华的法人代表郑建友正是此前提出退地的上海志成股东，而上海志成的董事长郑建禄恰恰就是上海赢华的实际控制人。

一退一进，一年之间，土地成交价格却从当初的11.04亿元直降至7.64亿元，不计退地可能产生的违约成本，志成借此省下土地成本达3.4亿元。

“蛇吞象”样本？

2007年9月26日，普陀区长风生态商务区4号东南地块（以下简称“长风地块”）竞标现场。彼时正值全国土地价格火热上行，各地地王之争如火如荼躁动上演。长风地块这一本属热门的黄金地块却挂出了相对其他长风地块较低的3.14亿元底价。

此前国美集团及其旗下鹏润地产曾与普陀区长风生态商务区签订全面合作协议，明确表态将在长风园区筹建国美集团华东总部。

然而，这个算盘却因半路杀出的黑马落空。整整2个多小时，440轮紧咬不放的竞价后，名不见经传的上海志成却一鸣惊人，以高过起拍价2.5倍的11.04亿元高价抢下这约1.64万元/平方米的“普陀地王”。

一夜之间，上海志成和其董事长郑建禄成为业内的焦点。但郑建禄一定不曾想到，就在他高价拿地的第二天，“第二套房”限制贷款的政策随之发布，而这几乎成为扭转整个国内房地产市场格局的一个关键转折。

风云变幻。当时间跨至2008年，全国各地土地流拍层出，大多土地乏人问津仅以底价成交。

短短七个多月后，志成不惜血本争抢地王的场景依稀在目，坊间却传来志成因为“自身原因”申请退地的消息，志成再度成为舆论关注焦点。根据公开资料，上海志成2006年年底的净资产仅1亿元。

“1亿元的净资产竟然敢拿下11亿元的地块”，志成由此被业界认为是楼市疯狂期“蛇吞象”的典型失败案例。

然而，郑建禄的态度却乐于向外间讲述“这个项目的规划我们都已经完成了”，甚至是“邀请美国顶级的设计公司对长风地块做规划设计”，却对于传言中“志成因缺钱无力开发而退地”的说法不置一词。

“志成的家底其实很有实力，实际上志成仍然在各地拿地。”一位曾在志成任职的知情人士向记者透露，“志成开建项目的资金不会有问题。只是去年的情况特殊，但按照今年的房价走势，以当时拿地的楼板价成本，做下这一商业项目的开发成本很高，回笼也慢，可能很难收回投入。”
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