世邦：住宅成交量出现新低商业写字楼供需回暖

　　住宅成交量出现新低

　　二月份，北京住宅市场的成交量降到了两年来的新低，这是由于两方面的因素，一方面是春节假期的原因，另一方面是从2007年底开始的银行信贷紧缩，第二套购房首付比例和贷款利率的政策，对市场需求产生的抑制作用在放大。银行信贷紧缩导致发展商的销售回款放缓，在需求被抑制的情况下，部份开发商采取各种促销营销的手段，尽快回拢资金。北京住宅价格已经稳定，但并没有出现大幅下降的趋势。

　　办公市场潜在需求正在积累

　　二月份是北京写字楼市场交易的淡季，市场表现较为冷清，但市场潜在需求令人关注。据调查，多个在京大型外资企业有扩展办公面积的计划，行业涉及高科技、传统制造及咨询服务及金融等多个类型，且需求面积大。市场供应方面，2008年上半年，将有包括平安国际中心、泰康国际金融中心、世纪财富中心等多个优质项目投入CBD及周边市场，为客户提供更多选择机会，同时也将使该区域市场竞争更为激烈。

　　新项目以优惠条件吸引潜在客户签约

　　由于市场上传闻即将召开的奥运会将使工程建设延期，因此很多写字楼业主开始提供更加优惠的条件，以吸引在未来6个月有搬家计划的公司。这些优惠措施包括向早期入住的客户提供更长和更加灵活的免租期，尽可能的减少入伙日期推迟的情况发生，以此刺激市场成交。同时写字楼投资市场活跃，例如马来西亚投资基金Pavilion Group收购了瑞安集团旗下的中汇广场。

　　投资者开始重新审视物业的价值

　　在美国次贷危机影响不断加大及中国政府对于房地产行业从土地及信贷多方面进行调控的大背景下，北京的投资市场仍然活跃，依然有大宗的物业投资及开发合作完成的信息得到证实，例如远洋地产与香港太古地产在二月份宣布将其同投资40亿人民币联合开发位于朝阳区东四环附近的“将台商务中心”项目。但是对于新的投资，中外投资者对于项目的投资价值的评估变得比2007年更为谨慎，无论是对于物业的租金收入及未来市场的销售价格的评估都变得更为理性。

　　城市中心周边地区商业供应增加

　　随着北京人口的扩张，市区人口逐渐向远郊区域扩展。未来北京零售业的供应将有以下特征：首先，由于市区内商业面积的限制，未来商业项目多向城市外围扩展，主要集中在三环、四环和五环沿线，集中分布在住宅区和郊区周边。另外，许多商业面积将位于综合项目中，不仅可以提高项目的自身价值，而且增加了消费需求。

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